开放小区的元规则
从物权排他的角度出发，流行观点认为，小区乃是业主们的私有财产，对于小区里共有的与共用的物业，其管理都完全由所有权人（业主们）共同决定。这就是常言所说的“风能进，雨能进，皇帝老儿不能进”。这是从绝对所有权角度架构的小区秩序。在这一视角下，对于小区自治规则的常规理解是：业主规约是小区最高级别的自治规则；业主规约不仅约束业主，亦约束租户等使用人与管理人；规约的产生，尽管对“非业主”有约束但无需非业主参与制定；业主委员会的成员必须是业主，非业主居住人不具资格。这就是当下我们常规的“封闭小区”的治理现状。这个“封闭”，不仅仅是物理意义上的围一个墙的“封闭”，更是一种管理理念上的“封闭”。他强调所有权人的单边决策地位，一切决定从所有权人发出，而忽略了使用权人的法定权益与独立决策地位。在封闭小区理念下，小区的治理主体乃是所有权人与管理人，两者之间有委托合同关系；但是在开放小区理念下，小区的治理主体乃是所有权人、使用权人（居住人）与管理人，三者存在信托关系（或包含对居住人更多诚信义务的委托关系）。
开放小区、元规则
D63;TP311;F540.3
2016-07-25（万方平台首次上网日期，不代表论文的发表时间）
共4页
108-111
