物业服务合同抗辩权的行使与限制——兼评《审理物业服务纠纷案件的解释》第5、6条

摘要：

物业服务合同中,业主动辄以物业服务不符合要求为由行使抗辩权,拒交物业费.因物业服务合同的特殊性,抗辩权的行使存在许多弊端,如妨害小区业主的正常生活、妨害物业公司的正常经营、损害小区环境等.最高人民法院的<解释>第5、6条对业主抗辩权的行使与限制作了规定,对于平衡业主与物业公司的利益关系具有积极意义.但仍有必要适当强化对业主行使抗辩权的限制,如对合同主体抗辩的限制、业主单个行使抗辨权的限制,应当规定只有达到一定数量的业主同意才能行使抗辩权;通过业主委员会来行使抗辩权,将业主行使抗辩权的行为作为业主团体共同决定的事项.同时,物业公司对欠费业主行使抗辩权时,必须确保已交物业费业主的利益不受损害,不得对欠费业主停水、断电或停止小区公共服务.应当通过完善物业费收取公示制度、完善欠费催缴程序、发挥业主委员会的催缴作用、引入督促程序等,来进一步完善物业费收缴制度.

关键词：物业服务合同、业主抗辩权的行使、抗辩权的限制、欠费催缴程序

所属期刊栏目：32

分类号：DF418(经济法、财政法)

资助基金：司法部国家法治与法学理论研究项目"侵权损害赔偿中的公共政策问题研究"09SFB5022

在线出版日期：2010-07-28（万方平台首次上网日期，不代表论文的发表时间）

页数：共7页

页码：169-175